상업용 건물 관리단 집회 의결정족수 총정리

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😱 “아… 의결정족수 몇 % 필요하더라…”

😰 “이번에 관리인도 뽑고 규약도 바꿔야 하는데, 어떡하지?”

😤 “전체 면적 비율은 또 어떻게 계산하나…”

관리단 집회 준비하시면서 이런 고민 한번쯤 해보셨죠?

오늘은 800회 이상의 관리단 집회 성공 노하우를 바탕으로, 여러분이 꼭 알아야 할 관리단 집회 의결정족수를 총정리하였습니다.

관리단 집회 전문가, 총회원스탑이 의결정족수에 대해 자세히 알려드리겠습니다!

1. 📚 의결정족수란?

관리단 집회에서는 안건마다 의결정족수가 다르다는 거, 알고 계셨나요? 😮
의결정족수는 간단히 말해서 “이 안건을 통과시키는 데 필요한 찬성 비율”입니다.

1.1 구분소유자의 수

• 전체 구분소유자 중, 찬성하는 구분소유자의 수를 기준으로 산정합니다
• 중요! 한 명이 여러 개의 전유부분을 소유해도 구분소유자는 1인으로 봅니다
• 주의! 한 개의 전유부분을 여러 명이 소유한 경우, 의결권을 행사할 구분소유자 1인을 정해야 합니다

 

1.2  의결의 비율

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제37조, 제12조에 따라 의결권은 구분소유자가 가진 지분 비율에 따라 결정됩니다
• 찬성하는 구분소유자가 소유하는 의결권 크기, 즉 전유부분 면적 비율을 산정하여 계산하게 됩니다
• 실무 Point! 소유자마다 전유면적이 다른 경우가 많아 의결권 크기를 일일이 계산해야 하는 경우가 생길 수 있어요

 

2. 🎯 관리단 집회 의결정족수 총정리

자, 이제 안건별로 몇 % 동의가 필요한지 정리해드릴게요!

2.1 50% 이상 필요한 안건들

(1) 일반 안건

• 기본적인 관리 사항 결정할 때
• 법적근거: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제38조
• 관리단 집회의 의사는 집합건물법 또는 관리 규약에 특별히 규정한 사항이 없을 경우, 일반 안건에 대해 구분소유자 및 의결권 과반수로써 의결합니다.

 

(2) 관리인/관리위원 선임·해임의 건

• 법적근거: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조, 제26조의 4
• 관리인/관리위원의 선임·해임 시 구분소유자 및 의결권 과반수 동의로 이뤄집니다
• 특별 규정: 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자(임차인)는 관리단 집회에 참여하여 그 구분소유자의 의결권을 대신 행사할 수 있어요

 

(3) 공용부분의 관리

• 법적근거: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조
• 제15조 [공용부분의 변경] 또는 제15조의 2 [권리변동 있는 공용부분 변경]을 제외한 일반적인 공용부분 관리 시에는 구분소유자 및 의결권 과반수로써 의결합니다

2.2 66% (2/3) 이상 필요한 안건들

(1) 공용부분 변경의 건

• 법적근거: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조
• 대상: 주차장, 복도, 계단, 엘리베이터 등 구분소유자가 함께 사용하는 공용부분
• 변경사항이 있을 때 구분소유자 및 의결권 크기 2/3 이상 동의 필요
• 예외규정: 공용부분을 개량함에 있어서 비용이 크게 들지 않는다면, 통상의 집회 결의(과반수 찬성)로 결정할 수 있어요

 

(2) 회계감사 미실시의 건

• 법적근거: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제26조의2 1항
• 적용대상: 전유부분 150세대 이상 건물
• 의무사항: 매년 1회 이상 회계감사를 반드시 해야 합니다
• 예외: 구분소유자 및 의결권 크기 2/3 이상 동의를 받을 경우, 해당 연도의 회계감사를 생략할 수 있어요

 

2.3 75% (3/4) 이상 필요한 안건들

(1) 관리규약 제·개정의 건

• 법적근거: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조
• 대상: 오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 건물의 유형 및 세대수에 따른 규약
• 목적: 효율적인 건물 관리를 위한 규약 제정 또는 개정
• 필수사항: 구분소유자 및 의결권 크기 3/4 이상 동의가 필요합니다

 

(2) 사용 금지의 청구

• 법적근거: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제44조
• 적용상황: 특정 구분소유자의 행위로 인한 공동생활상의 불편 발생
• 조치사항: 해결이 어려운 경우, 구분소유자 및 의결권 3/4 이상 동의하에 해당 구분소유자의 전유부분 사용 금지 청구 가능

 

(3) 구분소유권의 경매

• • 법적근거: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제45조
  • 요건: 구분소유자 및 의결권 3/4 이상의 결의
  • 대상: 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하는 구분소유자의 전유부분 및 대지 사용권
  • 절차: 법원에 경매 청구 가능

2.4 80% (4/5) 이상 필요한 안건들

(1) 권리변동이 있는 공용부분 변경의 건

• 법적근거: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조의2
• 목적: 건물의 노후화를 억제하거나 기능 향상
• 특징: 권리 변동을 일으키는 공용부분 변경
• 필수: 구분소유자 및 의결권 4/5 이상 동의를 받아야 합니다

(2) 재건축 결의의 건

• • 법적근거: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조
  • 적용상황:
    • 건물이 노후화되어 건물 가격 대비 지나치게 많은 복구 비용이 들 때
    • 재건축시 비용 대비 효용이 증가할 경우
  • 절차: 건물을 철거하고 새 건물을 짓는 재건축 진행 가능
  • 의결요건: 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권 4/5 이상 동의 필요

3. 적용 사례: 파주 아트팩토리엔제이에프

3.1 프로젝트 개요

• 건물규모: 317세대 지식산업센터
• 위치: 경기도 파주시 회동길 480
• 과제: 관리인 및 관리위원회 구성, 하자 보수 소송 진행 필요

3.2 총회원스탑의 해결 방안

1. 건축물대장 대량 발급
   • 목적: 선거인 정보 정확한 확인
   • 효과: 정확한 소유자 현황 파악
2. 전자등기 서비스
   • 방법: 모바일로 관리단 집회 소집 알림
   • 장점: 신속하고 확실한 고지
3. 전자서명 서비스
   • 특징: 모바일로 소유주 위임장 수집
   • 효과: 간편한 위임장 처리
4. 전자투표 서비스
   • 목적: 모바일 투표로 참여율 극대화
   • 결과: 높은 참여율 달성

3.3 성공적인 결과

• 의결정족수가 다른 안건 동시 처리
  • 관리인 및 관리위원 선임(50% 동의 필요)
  • 관리규약 제정(75% 동의 필요)
• 최종 성과: 87.5% 놀라운 참여율 달성!

 

(☞ 사례 자세히 보기: 파주 아트팩토리엔제이에프)

4. 성공적인 집회를 위한 모든 것, 총회원스탑

왜 총회원스탑을 써야 할까요?

우리는 800여 회의 국내 최다 관리단 집회 성료 경험을 가진 전문가입니다. 이러한 풍부한 경험을 바탕으로 안건마다 꼭 필요한 의결정족수를 빠르게 채울 수 있도록 도와드립니다.

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