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“상가 천장에서 물이 새는데 건설사가 하자가 아니래요…”
5년간 하자 판정 64% 인정! 건물 하자 담보책임 문제, 제대로 해결하는 방법은 무엇일까요?
1. 건물 하자 담보책임 판정, 실제로 얼마나 될까요?
지난 15일, 국토교통부는 하자심사·분쟁조정위원회에 접수된 처리 현황을 발표했습니다. 2019년부터 올해 8월까지 5년간의 데이터를 보면, 전체 하자 판정 심사 건수는 1만 2,771건. 그중 무려 64%인 8,197건이 하자로 인정받았습니다.
지난 5년간 하자 판정 건수 상위 20개사의 하자 현황 (출처: 국토부)
주요 하자 유형을 살펴보면:
- 주방후드·위생설비 기능 불량: 14%
- 들뜸 및 탈락: 12.1%
- 균열: 10.7%
- 결로: 8.4%
- 누수: 7.8%
- 오염 및 변색: 7.3%
물론 이는 하자의 경중과 관계없는 단순 발생 건수라는 점은 참고해 주세요.
2. 하자 보수, 기간은 얼마나 될까요?
집합건물법 시행령 제5조에 따르면, 하자의 종류별로 담보책임 기간이 다르게 설정되어 있습니다:
집합건물법 시행령 제5조 참고
하자 담보책임 존속기간
- 2년: 마감공사 등 발견과 보수가 쉬운 하자
- 3년: 설비공사, 목공사, 창호공사, 조경공사 등 기능·미관상 하자
- 5년: 대지조성, 철근콘크리트, 철공, 조적, 지붕·방수공사 등 구조·안전상 하자
- 10년: 건물 주요 구조부 및 지반공사 하자
이때 공용부분은 건축물 사용승인일부터, 전유부분은 구분소유자 인도일부터 기간이 시작됩니다.
3. 하자가 발견됐다면, 어떻게 해결하나요?
집합건물법 제52조의 2
집합건물법 제52조의 2에 따라, 건물 하자 담보책임 문제 발견 시 다음과 같은 절차로 진행됩니다:
- 집합건물 분쟁조정위원회에 조정 신청
- 사업주체가 거부하거나 회피할 경우, 하자심사·분쟁조정위원회(www.adc.go.kr) 심사 신청
- 90일 이내 현장 조사 후 하자 여부 판정
하자심사·분쟁조정위원회 의사·운영에 관한 규칙 11조
하자심사·분쟁조정위원회 의사·운영에 관한 규칙 13조
특히, 하자심사·분쟁조정위원회 운영에 관한 규칙 11조, 13조를 살펴보면,
공용부분 하자는 관리단을 대표하는 관리인이 신청해야 하는데, 이를 위해서는 먼저 관리인 선임이 필요합니다.
4. 관리인 선임, 어떻게 하면 될까요?
총회원스탑에서 진행한 에코스마트 1차, 3차 단지의 사례를 살펴보겠습니다:
- 초기 상황:
- 소송 필요하나 관리인 부재
- 소유주 연락처 확보 어려움
- 집회 개최 불투명
- 해결 방안:
- 구분소유자 1/5 이상 동의 확보
- 임차인 의결권 대리행사 활용
- 전자투표, 전자서명 시스템 도입
- 후보자 영상, 자료 제작으로 적극적 홍보
(☞ 사례 자세히 보기: 에코스마트 1,3차 오피스텔 관리인 선임)
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- 진행 과정 모니터링
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- 집행부와 실시간 정보 공유
- 부족 의결정족수 보완 작업
- 디지털 솔루션 제공
- 관리단 집회 전자투표
- 서면결의서 대체 전자서명
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